外国人と住宅ローン

名義・連帯債務者について

ここでは、外国人と日本人のどちらを名義人に立てるかという話ではなく、税金上の名義や連帯債務者の問題について説明します。

住宅を購入する際に資金の一部を出資していたり、住宅ローンの連帯債務者になっている人がいる場合には、住宅の名義を共有名義にすることができます。登記簿に出資者の全員の名前と出資比率(持ち分)を記載することができるのです。
配偶者や親子などお金を出し合っている人がいる場合、後々財産を分与しなければならない事態になったときなどに、共有名義にすることで配分が明記されていれば問題がこじれずに済みます。

加えて、日本では税金の、特に控除(還付金があるほう)のほうで共有名義にしたほうがメリットが発生する場合があります。


◆住宅ローン控除がWで受けられる

住宅ローンを組むと、住宅ローンの借り入れ残高の最大1パーセントが年間の所得税の合計額から控除され還付される「住宅ローン控除」という減税制度を受けることが出来ます。住宅ローン控除を受ける条件を満たしていれば、最長15年までこの制度を利用することができるのです。この制度を受けるには、登記簿の名義に名前があり、かつ住宅ローンの名義人にもなっていることが条件となります。
ですから、例えば奥さんと共稼ぎで住宅ローンを返済するような家庭では、名義を共有名義にし、住宅ローンも奥さんが連帯債務者になるかご主人とは別に奥さん名義で借りているかすれば、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。この方法で一人の名義で控除を受けるよりも2人で受けるほうが控除額が大きくなることが多いので、2人でローンを返済する場合は必ず共有名義にすることを検討するようにしましょう。


◆住宅の売却益の控除もWで受けられる

住宅ローン控除だけでなく、住宅を売って売却益が出た場合の控除にも共有名義のほうが有利になります。居住用財産の譲渡所得に限り、3000万円までの利益には税金が控除されるという特例があるのです。夫婦二人の名義であれば、それぞれにこの特例が適用されるので控除される金額が倍になります。今後の住宅価格の推移によっては、売却益が出る可能性もなくはないのです。


◆注意点:贈与税がかかる可能性も

元々夫婦折半の前提でローンを組んでも、出産などの理由で妻が仕事を辞めて所得がなくなると、夫が妻の分まで返済を負担するということになります。そうなると、夫から妻への贈与ということになり、贈与税が課税される場合がでてきます。一般贈与の場合、年110万円を超える贈与について課税対象となりますので、妻のローンの年間返済額が110万円を超える場合は注意が必要です。

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